#本文首发于20211016
昨天，有一篇讲话刷屏了。
这时候啊，就看出水平了。有一大堆人声嘶力竭在那讲些没有用的，事实上每次有这种信号都在叫。一看，就是搞错了重点。
我认为我这有三个系列，毫无疑问可以出单行本，一是《分析问题的框架》，二是《疏于查证》，三是《白左系列》。
昨天吃瓜群众最喜欢的话题，其实是房地产税，但是，这个我在6月份你们那次高潮时候就写过了：《是你自作多情》。
大部分内容没有需要更新的，这种严肃的问题，最重要的是：正当性问题+可行性问题。
什么意思呢？开征一个税，最重要的是要收到钱，也就是说，你收到的钱>征管成本。
请注意，收税的目的不是为了让你爽，让你幸灾乐祸，让你上车，而是收到钱。这句话请念一万遍。
你不要认为说反正有强制力就一定收的到钱。真要是这么简单，现在假如个税和企业所得税统统按90%征收，你认为收的上吗？
先讲一个简单常识，就是不管你怎么设计，房地产税都绝不可能取代土地出让金，最多是补充。道理很简单，你看数量级好了。
以上海为例，土地出让金2020年卖了3000多亿
上海2010年开始试点的房产税（注意，和房地产税是两回事）一年也就200亿上下水平，完全无法替代。有人说这个是因为存量和增量问题。
那好，我们算存量，上海市人均住房面积约35平米，按照2500万人口，5万均价算，大约总货值44万亿。考虑房地产税的征收原则是估值征收而不是市价征收，目前的估值一般是市场价7折不到。也就是说，实际上的税基也就是大约30万亿。
如果你要按照1%税率，一年3000亿不是刚刚好么。
但是你忽略了几点：1.按照全世界标准，1%的税率是相当高了，你去看看美国的数据就知道。2.上海现在人均中位数收入一个月也就11000上下，平均数更低。以三口之间为例，一年如果交四五万元房地产税，对消费是挤出多少你可以自己去想。
当然有些人肯定会税：那你卖房子呀，连房地产税都交不起说明你不配住这么好的房子。恭喜你都会抢答了：但是问题在于，如果那么多人都交不起，是的确会卖房子，是房价会跌，但你不能只考虑你就能上车，你还得考虑：如果房价跌了，估值一样要跌，收的房地产税就少了！
比如说本来1000万的房子，政府美滋滋想收10万一年房地产税，当永久饭票，忽然间业主觉得交不起了，不交了，不如卖了。问题是，他想脱手，你觉得1000万可能卖得掉吗？
就算如你们傻空所愿，恰好房价跌到一个早上车的血亏、恰好不发生金融危机、恰好你买得起、恰好你看不上觉得比你还low的人买不去那么一个完美价格，比如说800万吧，那对政府来说有啥好处？本来他一年收10万块，冒了那么大的风险，承担了那么大的代价，得罪那么多人，然后1年还少收2万块？
所以，毫无疑问，房地产税一定无法取代土地出让金，事实上，能不无小补就不错了！
而且，你们啊从来不考虑政府到底是怎么挣钱的。
举个例子，一块地假设3500万一亩。这是什么意思你想过没有？
如果你一次性出让，一把收3500万一亩，开发商觉得合适，出来房子卖8万大约就能赚钱。
如果你说，你们困难，我开始可以卖你2400万一亩，但是你只有三分之二的权益，剩下的你要配建一大堆玩意，自持一大堆玩意。那，其实也行，因为是一回事。朝三暮四和朝三暮四而已。
但是如果你在收了土地出让金后，忽然间又要再收一次持有税，纵然这一次给你成功了，下一次，你绝对卖地卖不到这么高的价！
很简单，你算账么，本来楼面价是8万，你按照1%收，一年一万，一直收下去。那么不会有傻子还会3500万去拍地的。
所以，对政府的总的NPV一定是土地出让金的下降+房地产税的增加-征管成本，这个NPV，根据目前的情况看，非常可能是负的。
请问为什么要为了你们的爽？政府去做一件吃力不讨好的事情？
我再说一次，他开征税的目的，一定是收到钱，收的更多。事实上你们yy的什么登记，什么实名制，什么申报，甚至于金税之类的玩意，这些技术性门槛早就解决了。甚至于什么既得利益之类的也根本不是问题。这七八年来，那么大的既得利益不都被解决了。
一直嚷嚷这么多年收不动的唯一理由，不是有房一族的声音大，不是法律上技术上有障碍，实在是目前的情况下：收了对财政不划算。
更何况，上海，算是财务好的，其实收不收都不影响财政，而且居民咬咬牙凑合也交得起。你们自己老家一大堆三四线城市，财政紧张的，倒是想收，问题是，你收的上来吗？你不信你去做做草根调查，看看你家里那些地方让大家一个月交1000块，你看看影响消费吗？影响生活质量吗？影响大家的怨气吗？
有人说，那就不收呗，那就一套房免征呗，那就多套房才收且累进呗。一般啊喜欢这么说的人可以精确分析出他的财产情况。你又忘记了，收税目的是为了收钱，不是为了恰好照顾你，打压比你高和比你低的人。
本来就是为了收钱，本来就很容易收不齐，收上来但是损失出让金不合算，你这也免，那也不收，还要修法，试点，折腾一大堆，所为何来？
所以搞清楚，收税从来不能实质性降低价格，看看纽约，看看湾区，有毛的影响。全世界有物业税的地方没有哪一个地方是因为收税给收垮的。所以也绝不会引起金融危机。
收税没开征任何时候唯一的理由就是：开征了不划算，收上来的钱不能补其他方面损失的钱。不然一定立即，马上，迅速收。
换你你会觉得钱多了咬手吗？会吗？会吗？
但是，房地产税也的确有一个现实的意义，一个非常给力的抓手。这就是我在圈内多次说的：生育率问题。
有人说要刺激生育要给钱，要给补贴，要这啊那的，这都是抓不住重点。
生娃这档子事，你给多少补贴，其实都没有用。比如说吧，一个月多给两千三千，绝不可能让你本来不想生就生。何况，适龄夫妻给两三千你以为不多，实际上是非常大一笔钱，目前的财政状况不可能拿得出来。
其他的什么减免费用，什么抵扣点个税，都没啥用。
教培政策，是有用的。不提。
房价是一个因素，但也不是决定性因素。因为真正房价贵到直接影响你生育的地方，收了税也打不掉。真正收税就能挤掉泡沫的地方，本来你也买得起，是你自己不愿意还想卷一卷博一下前面的好地方。
但是，倘若收了房地产税，就不一样了。
比如说吧：本来还是按照面积齐头收，没有补贴，没有减免，没有累进，大家都一样。但是，倘若你生了娃，就可以给你先征后退。你生了俩，就可以把你交的都退你，还能按照等额甚至于累进多返你，以此类推。
你仔细想想，这样肯定比直接发钱好。为啥呢？一来，直接发钱是额外支出，你这个本来就是你的钱，财政所其实是转移支付没有多拿钱。再者，在大部分心理，给你3000元（打个比方，不是代表这个数字）请你生，和你生了先征后退不生就一直每月从你这拿走3000是不一样的。三来，这玩意其实是变相丁克税。直接收丁克税，阻力太大。这样做，阻力就小多了。本来这个也很合理，因为所有人的养老本质上都子女支付。但是你如果丁克，等于你的就全社会支付，你就搭便车了，这不公平。
如果加个这样的配套，其实就闭环了。阻力会小很多，而且说实话，人口问题肯定比那仨瓜俩枣的税对国计民生更重要嘛。
就目前的大环境看，除非按照这一套来，否则，对绝大部分来说，我还是之前说过的那句话，洗洗睡吧，房地产税基本不关你事。就算试点——呵呵呵，当初还叫房产税时候，重庆上海试点了10年又怎么样？
注意时间，你们可以去搜搜当时的评论，当时的大V，当时的专家怎么说的，那个幸灾乐祸，那个欢呼，那个诅咒人跳黄浦江。你要是真信了他们，裤子都输完了。
一切依师，最重要。师没空的时候就好好看《分析问题的框架》和《疏于查证》，并且记得把今天瞎咋呼的人备注个SB然后因人废言吧。
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