自办都更

这个周末，热议的事情是住房养老金账户。由于很多自媒体没有仔细看相关新闻就在那望文生义，还有的人不查证在那引述谣言，闹了不少笑话。

比如把这个当房地产税就肯定是错误的，这玩意不是税的问题。因为已经明确了，名义上不增加现有业主的负担。

但，即便说了，要害是把公共账户建立起来，我认为，依然不能打消大家的疑虑。

因为，最大的大哉问就是：钱从哪里来？

有人说了一大堆，如图：

但在我看来都是鬼话。

因为地方财政因为种种因素很困难的事情大家都知道，就是因为错误的房地产政策导致现在土地出让金大幅度下滑嘛，就是没钱么。

但过去的维修基金，其实沉淀了不少钱。有说全国都有一万亿，我看估计不止，因为一万亿是前些年的数据。而且使用率很低，只有5%-10%。

你想过为啥使用率低吗？

因为，维修基金是这些年快速卖房的新房交的多啊！

也就是最近十来年每年卖很多房子，沉淀了很多维修基金。

虽然，现在你明确说，这些钱还是归业主所有，不会动，是建立公户。

但现在显然没有新的财源给公户，就把你搞个空户挂账呀。

打个比方，我本来有10块钱，一直沉淀在那，想取出来基本不可能，要专款专用。就怕你忽然说，诶既然是专款专用修房子，那既是zf的事情也是你的事情，我搞个公户，也给你存10块钱。然后公户出钱你也出钱给你修房子，一共就花了9块钱。但公户是挂空记账，你的钱是实际支出，那不就亏了？

更夸张点，还可以：

所以，我的态度很明确：我反对这样搞！

而且，即便不发生这样的事情，即便真的通过发行特别国债等办法，凑到了一笔大钱，确保公共账真的有钱，那也是不公平的！

你要知道，现在马上就有维修需求的，是房龄几十年的老破小，但这些房子，要么根本没交维修基金，要么交的非常少而且这些年各种折腾，早就没几个钱了。而大量的新房次新房根本没到维修的年龄。

那么你这样做，就等于拿大家的钱去补贴现在有老破小的人，凭什么？别忘了，公账就算是特别国债，那也等于全民出钱；个人的维修基金，那也是自己的钱，凭啥去定向补贴呢？

而未来可以肯定说我们的房屋销售面积不可能再回到前些年的高位了，而建安成本还会降低，那就意味着按照建安成本5%-8%征收的维修基金也会降低，几十年后现在的新房变成老房子后，不可能有足够的钱给你修。

这是第二重不公平！

那么光说他这个不行，有人肯定说你说个行的来？

简单：自办都更。

都更是都市更新的意思，通俗的说就是拆迁。

在大城市的人都知道，老破小那不管是户型，配套还是居住体验，其实都不咋好。但是有一点好，因为城市发展的顺序问题，老破小和老破大的地段那都很好。

因为历史的因素，你们本来已经享受过一次红利了——早年房价便宜么，很多还是拆迁给的就没花钱买。再要其他人出钱给你们维修，不合情理。

但既然是为人民服务，房子实在老旧了，不修也不行呀。

所以很简单，现在维修基金够用的新房，就专款专用，不得挪用。

而对这些老旧危房，分两步走：

第一步，根据现存的维修基金，按照正常的维修算个钱，计算下差额，问问所有业主愿意不愿意大家平摊。

如果愿意，自己出钱自己修，非常公平。谁都不bb。

不过实践中很可能是不愿意的，因为住老破小的人，很多有资产但无现金流，可能不一定做很好的工作，属实没啥钱。

而且这个差额的绝对值可能也不一定小。

那么就第二步，你们可以在当地有关部门辅导下，自己办拆迁，自己办回迁。

什么意思呢？老破小不是地段好么，那么只需要在一个地方稍微政策松个口就可以了。那就是容积率。

要知道很多非常好的地段，盖一些五六层的高层，属实是浪费土地呀。

那简单，只要房龄到了一定程度，维修基金也不够了，那么就可以特事特办，给你们原地办拆迁，原地给你们盖房子，盖好后你们搬回来。

那有人问钱哪里出？

其实很简单，容积率。比如这里原来有500户老破小，你只需要容积率稍微放松下，盖个550户，多的50户卖掉（举例用，实际上需要精算，但数字肯定不大，因为建安成本也就几千元，但好地段房价早就大五位数甚至于六位数），就足够支付相关费用。因为这不涉及土地出让，没有高额税费，现在建安成本也就几千元一平，施工找国企不怕跑路，这是绰绰有余的。

当然这里面有一点要把握，就是要借用司法里的填平法则。你以前住50平，你现在还是只能住50平，你以前住3楼现在你还住3楼，不能让你从这个事情里额外直接获利。当然你其实已经间接获利了，80年代的市区老破小和现在的市区小新房，你已经赚了。那么作为对价，不可以让你转卖获利，要卖只能卖给政府，而且践行当初炮哥说的“涨价归公”。

你看，这样一来，不用其他人额外出钱，不增加政府负担，也的确改善老破小居住者的民生问题，岂不多全齐美？

另外还有几个补丁：

1.这和目前的各种开发商主导的回迁有何区别？

区别是开发商搞的目的是为了赚钱。这样搞是为了民生。所以对容积率放宽要定死线，不能随便放开。避免利益输送。

2.如果小区居民不同意怎么办。

本来就是给你福利。不同意就表决，数量不够那就不做呗，五年后不准再提。

3.会不会有内幕交易？

不存在。拆迁涉及的内幕是：你知道哪个地方政府要主导拆迁了，你提前去那里买房子，赚钱。这是所谓“公办都更”。自办都更是你们自己觉得看不下去了，想住好点，自己去张罗这个事情。政府只辅导，不主导。你们算了账，大部分人愿意做就做，大部分人觉得划不来就不做。觉得难度太大搞不下去也就不做。同样的，供应商也有最低利润要求，觉得划不来也可以不做。大手子们不是最喜欢bb市场么，这个是把问题交给市场，把决定权还给社区。

为自己的利益鼓与呼，本来就是理所当然的事情。但光情绪输出不够，要拿出方案来。看了一大堆人对此的各种情绪发言，还是我这个水平高。

（完）

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