妙就妙在“填平原则”

看来昨天《自办都更》这办法之绝妙，很多人还是没有意识到呀。

哈哈哈哈，听我给你道来。

这个办法最最精巧的设计，就是填平原则。

填平原则是个司法概念。比如说你是受害者，法院给你主持公道弥补损失没问题，但是不可以让你受益。最多给你恢复原状或者无穷接近恢复原状或者符合公序良俗期待的一个赔付。

绝不可以让你作为受害者反而盈利。

比如说，你被车撞了，对方全责，赔你钱是应该的，但总要有个标准，不可能说擦破点皮受点惊吓，结果赔你一个亿，是不是？那不就是鼓励碰瓷？

旧城改造也好，拆迁也好，都市更新也罢，你叫什么名字不重要。重要的是，你搞这个方案，过去很多人认为要给人钱赚，事情才能做。恰恰相反，你若是真的想推动这个事情，恰恰就是不能有人有钱赚。

不然最大的问题来了：这个钱怎么分？

我可以给你保证，你现在去穷极检索，你在简中看见的，不是公办都更，就是商办都更，极少数搜索小能手可能可以找到一些类似的自办都更（其实和我的也有区别），绝没有我这种符合“填平法则”的自办都更。我这个办法是蝎子拉屎独一份儿。

有人说成都那个中央花园算不算？哈哈哈哈这个早年若干公蜘媒体拼命尬吹，其实是搞影射。而且，他那个最大的问题是很好的地段，是商品房不是老破小，房龄也就20多年，距离破败到不能住还差很远。那你说，给他们搞，是不是图利的嫌疑严重？要是他们可以那更老的老房子呢？而且他们的方案要多给20%容积率，这换谁也不敢拍板的。所以虽然一度好像闯过去了，最后还是黄了。

还有南京虎踞路有过一个20多户的危房搞自拆自建，哈哈哈，这个呢，首先政府补助了40%的钱，其实还是公办啦，其次呢，小区住户们各种瞎搞，这个多占面积那个搞py，测绘报告出不来，弄到产证都n年办不下来，折腾很久现在还好几家没拿到。本来以为是成功案例，现在你看南京方面根本不好意思提这茬事儿。而且，你现在20多户贴的起，碰上200户2000户怎么办呢？

今年，广州花都区集群街也有一例，也是财政部分出钱，其他居民自筹。目前已经开干了，看看后续如何。

看见没，这就是我说的：决不能有人在这里面可以得利！一旦得利，事情就一定做不成。也不能财政出钱，一旦出钱，给谁出不给谁出，出多少，那都是很难搞的事情。现在一些个案财政可以出钱，再过几年变成通案了，可以肯定说：出不起。

还有极少数很专业的人可能知道杭州拱墅的那个浙江小区。哈哈哈那个就别聊了，人家不仅增加面积了，而且人家有钱，500多户居民自筹了快5个亿来搞，就别掺和了。自己有钱啥事儿办不了？

回到我们的问题。为啥我说就自办可行呢？你想，公办就是政府主导的，商办就是开发商主导的，这在前些年房价地价便宜、经济高速增长的时候是可行的，但是现在肯定是不可行的。

你想如果商办的话，你让开发商赚多少钱呢？你给多了，比如本来500户，允许你盖1000户，多的500户卖掉挣钱。那你看见后，是不是马上就怀疑，这个开发商是不是和当地官员有py？你给少了，他覆盖不了成本不会干。或者就暴力拆迁什么的都来了。你说你给个恰恰好，那人家图啥呢？有实力的又不是没别的项目可以做，没必要。没实力的你就不怕烂尾跑路？

你说公办，并且出动纪监确保全流程不腐败。问题还是那个问题，给多少呢？

要知道，容积率这个事情，你看见的各种定义都是只知其一不知其二。告诉你，容积率就是全体市民的公共财产！

你仔细想是不是？

如果还不理解，我举个经济学的用烂的例子：如何把1块钱均匀公平的分给全民？

如果是很多钱你会说除以全体人数不就好了。但是1块钱咋分？

答案是，把这个1块钱纸币烧掉。

你想想是不是？

那么容积率这事儿也一样。如果我们认为，动用新房的维修基金给老破小修房子是不公平的话，那么如果是政府主导给某老破小小区放宽容积率，一样是不公平的。给多少呢你说？

再者，只要是公办，你避免不了的问题是：内幕交易。

哪怕全流程没人腐败，但是有人知道了这个小区要做，他来买个房子然后套利怎么办？

事实上你无法避免。

所以要想公平的办这个事情，或者说穷极公平的办这个事情，那就只能让参与者基本赚不到钱，才公平。

昨天评论区有人说的一个帝都公办的例子：

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你仔细看，这为了20户居民，政府出了647.9万补助，这钱是哪里的钱？是区县市民的钱。何况居民自筹，你算算一户十几万二十多万（户型不同）这也不是小钱！即便从经济上这也是不可行的。

但我的办法，根本就不碰钱。而且不让人得益，你开始住多大现在还多大，开始几楼现在还几楼，建安等费用是用扩充容积率的办法支付的——比如500户变成550户，50户卖掉的钱来付。

有人在评论区提到，那回迁前的租房怎么办？更新后的房屋装修怎么办？当然是你自己出啊。我说过，不能有人得利。如果还给你补助这部分钱的话，那么你啥也不干就能住更好的房子？凭啥？何况根据现在的租售比，这本来就是小钱。

还有人说，不能高估现在普通居民的组织力，自办都更这种事情不一定搞得下来。你说对了，要的就是这个效果！

我都不去唱什么训练大家学习基层民主和社区自治这种高调了。这是涉及重大利益的事情，如果你们自己都不关心，谁来关心？想住好房子的是你们自己，不是其他人。其他人没有义务为你们负责。如果你们自己组织不起来，如果你们自己拿不出好方案，如果你们自己找不到供应商，那就别做呗。

你们有组织力，有行动力，能谈判，会搞事，那么你们享受自己的更新，理所当然，是奖励。

你们若没有，那么就别bb。

再说了，成都那个案例可是大几千户上万人的小区，起码团结起来走程序也办到了。真的利益到位，不必傲慢的低估群众。

最后你看，按照这个方案：

政府只需要政策上松绑，允许原拆原建，不收土地出让金和其他税费，在容积率稍微松手。让渡的利益最小。

而且需要动的东西就一个：容积率。

其他的，什么也不需要改。

比如说经过测算，全国统一5%，就拿出5%的额外房子来支付建安费用，如果不够咋办？不够，其实就说明你这个房子还没那么破，你们也没那么迫切。你仔细想想，建安成本基本是固定的，甚至于还在下降，但是市中心地段总归是最坚挺的，随着时间推移，过几年更破了，过去不够现在也就够了嘛。反正就这5%你们自己去招标去找供应商。

对当地老破小居民来说：原来住哪现在还住哪，原来多大现在还多大，但房子更好了，代价是需要外面过渡一段时间并且出钱装修。是不是划算你们自己算账，划算就做，不划算就不做。给你机会了。

对其他有维修基金但暂时用不上的居民来说：明面的钱不必你出，间接的钱出的最少，总比直接拿你维修基金出的少吧，总比直接财政补贴老旧小区少吧。总比公办拆迁花钱少吧（不然动迁户早年拿那么多钱你觉得合理吗？）。

至于还有人担心说如果就是不听。不听就不听呗。有些事情就是不撞南墙不回头。那就撞吧。该讲得话讲清楚。如果一意孤行，那么历史共业就一起承担咯。而且，也不是他想就能做，他不想就能不做的。房地产税他想不想收？当然想啊，但是这么多年为啥收不上来？不就是征管成本太大，他找不到更好的路子么，不然如此好的饭票为啥不用。

衙閅也是要看成本算收益的，不能一会是无所不能的万能人，一会是啥都干不好的废物，一会是情绪用事的xxn，我看谁这么想，大概率你自己是妄人。

（完）

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